Les copropriétaires me mettent la pression pour ne pas faire du Airbnb. Comment faire ? 

Depuis le développement des locations vacances de type airbnb, de nombreuse copropriété et voisins ont commencé à se regrouper pour faire barrage. Il peut y avoir de la jalousie, de l’inquiétude, de la peur, ou tout simplement un refus sans raison de la part du voisinage, de voir sa résidence fréquentée par n’importe qui régulièrement. 

Quoi qu’il arrive, location courte durée ou traditionnelle, il est bien entendu primordial d’entretenir de bonnes relations courtoises voir amicale avec son voisinage (propriétaire sur place et locataire sur places) afin de permettre une vie quotidienne en communauté apaisée. 

Nous indiquerons également qu’avant de se lancer dans la location courte durée type airbnb, il est important de remplir des exigences légales et de déclarer son activité (voir article associé ici). 

Depuis plusieurs années, de nombreux procès ont eu lieu. Jugement, appel, cassation et l’Europe. Tous les échelons judiciaires ont été sollicités sur ce sujet. 

Les jurisprudences n’ont malheureusement pas donné le ton et de réponse concrète valables pour tous. Il faut donc envisager chaque cas de figure pour trouver les réponses sur ce sujet. 

Lorsque vous voulez faire du Airbnb avec votre logement qui appartient à un ensemble en copropriété, que ce soit votre résidence principale ou secondaire, une partie de l’année ou toute l’année, il faut s’assurer que le règlement de copropriété l’autorise ou ne l’interdise pas. 

Les termes suivants vont être très importants car dans le droit, chaque mot compte et à un sens précis. Il n’est pas question d’interpréter ici. 

Tout d’abords, il est évident que si votre logement n’appartient pas à un ensemble géré en copropriété, ou qu’il n’existe aucun règlement de copropriété (rares cas), alors la question ne se pose pas car en France, tout ce qui n’est pas interdit est autorisé. Vous pouvez donc faire du Airbnb. 

Ensuite, pour la totalité des autres cas, il faut regarder de près le règlement de copropriété et notamment 3 aspects. La destination ou désignation de l’immeuble, l’usage des parties privatives et les règles de jouissance. 

Même si c’est encore sujet à discussions et que des décisions judiciaires ont été contradictoires, il faut rappeler que l’activité de location de meublé de tourisme, en courte durée, est considéré comme une activité commerciale. Par conséquent, lorsque vous avez un appartement que vous voulez mettre en location courte durée, il faut s’assurer que le changement d’usage est possible. 

Pour faire simple et concis, l’usage du bien est la description de ce qui s’y passe (habitation, activité libérale, commerciale). Vous devez donc vous assurer que votre logement qui est par défaut normalement un appartement à usage d’habitation, peut passer à un usage commercial. 

En même temps, il faut s’assurer que la destination de l’immeuble (ce pour quoi l’immeuble a été construit : bureau, commerce, habitation…) puisse également l’y permettre. 

On peut vite s’y perdre, car les règlements de copropriété ont souvent été rédigé il y a plusieurs décennies et ont été modifiés plusieurs fois. Parfois même, ils ne sont plus justes et présentes des erreurs. 

Pour rester concret, il faut s’assurer que le règlement de copropriété indique une destination multiple (habitation et commerce) et également pour l’usage (habitation et commerce ou libérale). 

De nombreux cas de figure restent assez flous. Il devient donc important ici de regarder les mots inscrits précisément. Voici des exemples et les conclusions possibles. 

Si le règlement de copropriété ne mentionne QUE une destination ou désignation et un usage des parties privatives d’habitation. Ou EXCLUSIVEMENT d’habitation bourgeoise. Alors, aucune chance de pouvoir faire de la location courte durée. 

Ensuite, à l’inverse, si le règlement indique une destination et un usage mixte, alors il est possible et autorisé de faire du airbnb.  

La question peut se poser et nécessiterait une décision de jugement (plusieurs ont déjà été données dans un sens et dans l’autre) c’est lorsque la destination et l’usage restent mixte MAIS que la location courte durée est interdite. Cela veut dire que des activités commerciales et/ou libérale peuvent s’y exercer, mais pas la location courte durée. C’est une règle non équitable et injustifiée qui pourrait être déboutée par un tribunal, rendant la location de courte durée possible car rien ne justifierait que toutes les activités sont autorisées sauf celle-ci. 

Il y a également des nuances. Par exemple, la destination et l’usage sont mixtes, mais autorisé que pour le rez-de-chaussée, dans ce cas, il est possible de faire du airbnb au rez-de-chaussée mais pas aux étages. Ou alors que la destination et l’usage mentionnent de manière Bourgeoise (sans inclure de mot comme “QUE” ou “EXCLUSIVEMENT” et de surcroit, permet l’activité libérale (conseil, médecin etc). Ici encore, il est probable qu’un tribunal donne l’autorisation au propriétaire de faire du airbnb mais sans certitude.  

Ce sont donc dans ces nombreux cas de figure assez flou qu’il est important de se prémunir, d’anticiper et constituer dès le départ une défense avec des éléments pour faire face à une plainte. 

Nous arrivons donc vers la partie des règles de jouissance du quotidien et notamment les troubles anormales du voisinage. Il s’agit ici de prendre toutes les précautions pour éviter de gêner les locataires et propriétaires qui vivent sur place et avoir une bonne défense avec des éléments si jamais certains voudraient remettre en question votre activité. 

Il peut s’agir du bruit que font vos touristes de passages, leur passage fréquent, les bruits des roulettes de bagages, les discussions ou fumée dans les espaces communs ou de passage, les fêtes, les impolitesses ou autres incivilités (insultes, bagarre, détérioration ou casse d’éléments des communs), des visites de proches ou amis qui ne sont pas prévus, du bruit et désagréments des éventuels équipements (tv, chaine hifi, balnéo…) ou d’animaux ou tout désagrément, gêne. 

Il faut lister et anticiper chaque possibilité ici pour pouvoir proposer une solution ou une stratégie de réponse. 

Informer dès l’annonce des consignes à respecter, communiquer par sms/email, faire signer des contrats avec toutes les informations et obligation, vérifier les installations et équipements, installer des contrôleurs à distance (allumage et extinction d’équipement, de prise, détecteur de bruit etc), isoler, afficher sur place les consignes, proposer un livret d’accueil avec les règles à respecter, demander une caution, demander à un voisin de vous tenir informer, demander à du personnel de vous tenir informer, demander à une agence de sécurité d’intervenir si besoin et faire un contrat de prestation avec eux. Il y a également la possibilité de sélectionner des clients spécifiques. Par exemple, sur airbnb, vous pouvez demander pièce d’identité et vérifier les avis des futurs clients afin d’éviter le plus possible les clients perturbateurs. Il y a donc beaucoup de chose à faire pour éviter les risques (voir article dédié).  

C’est certain que présenter ainsi, la liste de règles et obligations est longue et récurrente, et que cela peut faire fuir les clients. C’est vrai mais il y a une bonne manière de faire, de présenter les choses avec tact et bienveillance. Toucher à la récurrence pour parler à l’inconscient des lecteurs. Et puis finalement, il est plus intéressant de ne pas louer votre logement plutôt que d’avoir des dégradations ou un procès après une location pleine de mésaventures.

Alors vous vous dites certainement quoi faire si le règlement est trop flou ou ne permet pas cette activité de location saisonnière ? Vous aimeriez modifier le règlement ? Alors c’est certainement une super idée dès le départ, si vous entendez avec TOUS les copropriétaires afin de vous sécuriser et éviter des problèmes par l’avenir (nouveaux propriétaires qui n’aiment pas votre activité). Car sachez que si vous songez à faire modifier le règlement de copropriété sur cet aspect là (destination et usage des parties privatives), il faut alors un vote à l’unamitié. Aucune absence ou refus de vote ne pourra valider cette modification. C’est donc important à savoir.

Si cela vous freine, vous inquiète, vous fait peur. Si vous avez besoin d’aide ou conseil pour lire votre règlement de copropriété. N’hésitez pas à nous joindre pour en discuter !